關于《運城市鹽湖區住宅專項維修資金管理暫行使用辦法》公開征求意見的公告

　　為加強住宅專項維修資金的管理，建立健全“科學規范、公開透明、安全穩妥”的住宅專項維修資金監管體系，保障住宅共用部位、共用設施設備的正常維修、使用，進一步發揮維修資金在支持城鎮老舊小區改造、改善群眾居住條件等方面的作用，根據建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》(建設部、財政部令第165號)《山西省住宅專項維修資金管理暫行辦法》（晉政辦發〔2023〕94號）山西省住房和城鄉建設廳《關于進一步加強住宅專項維修資金監管工作的通知》(晉建房字〔2019〕175號)《關于住宅專項維修資金應急使用有關事項的通知》（晉建房字〔2014〕279號）等文件精神，結合我區實際。初步制定《運城市鹽湖區住宅專項維修資金管理暫行使用辦法》?，F征求社會各界意見，此次公開征求意見的時間為2024年3月4日至2024年3月22日，有關單位和各界人士如有修改意見和建議，請于2024年3月22日前將意見、建議以電子郵件形式，反饋至運城市鹽湖區住建局。

 

運城市鹽湖區住宅專項維修資金管理暫行使用辦法

第一章  總 則

    第一條 為了加強對鹽湖區住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和安全使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》和《住宅專項維修資金管理辦法》(建設部、財政部令第165號)《山西省住宅專項維修資金管理暫行辦法》（晉政辦發〔2023〕94號）《關于住宅專項維修資金應急使用有關事項的通知》（晉建房字〔2014〕279號）等有關法律、法規和規章規定，結合實際，制定本辦法。

    第二條 鹽湖區內商品住宅、非住宅(含經濟適用住房、廉租住房等保障性住房)專項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。

    本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

    本辦法所稱申請人，是指依法申請使用維修資金的業主及接受業主委托組織實施維修和更新、改造的物業服務人、業主委員會、物業管理委員會等。

    第三條 本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括:住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

    本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

    第四條 住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權人決策、政府監督、公開透明的原則。

    第五條 區物業管理服務中心負責鹽湖區住宅專項維修資金的日常管理工作，接受區財政局、區審計局對住宅專項維修資金管理期間的財務監督和審計監督工作。

    街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責協助所在地維修資金管理機構做好維修資金的使用審核等相關工作。

第二章  交 存

    第六條 下列物業的業主應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金:

    (一)住宅,但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外;

    (二)住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。

    第七條 商品住宅、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為鹽湖區住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%，首期住宅專項維修資金的交存標準為:多層住宅、非住宅為50元/平方米;高層住宅、非住宅為80元/平方米。

　　 本辦法所稱的多層住宅、非住宅是指地上結構最高層數為六層以下(含六層)的建筑;高層住宅、非住宅是指地上結構最高層數為七層以上(含七層)的建筑。區物業管理服務中心根據中心城區住宅建筑安裝工程每平方米造價的變化情況,適時調整首期住宅專項維修資金的交存標準。

    第八條 業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有。

    第九條 業主大會成立前，商品住宅、非住宅的業主交存的住宅專項維修資金，由區物業管理服務中心代管，負責日常管理。

    區物業管理服務中心委托本市商業銀行，作為鹽湖區住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。

    開立住宅專項維修資金專戶，以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬;未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

    第十條 商品住宅、非住宅的業主應當在房屋買賣合同網簽備案前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。

    第十一條 商品住宅、非住宅的業主未按本辦法規定交存首期住宅專項維修資金的，開發建設單位不得將房屋交付購買人,運城市住房保障和房地產服務中心不予辦理房屋交易手續。

    第十二條 區物業管理服務中心應當出具由省財政廳統一監制的住宅專項維修資金專用票據。

    第十三條 業主大會成立后，要求劃轉住宅專項維修資金的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主表決同意，并同時對以下事項進行表決:

    (一) 住宅專項維修資金專戶管理銀行的選定;

    (二) 住宅專項維修資金使用和賬目管理辦法;

    (三) 選舉并確定住宅專項維修資金管理責任人；

    (四) 應急維修授權協議書;

    (五) 區物業管理服務中心認為需要由業主大會確定的與住宅專項維修資金有關的其他事項。

    業主大會通過關于上述事項的決議后，業主委員會應當到選定的專戶管理銀行開立業主大會住宅專項維修資金專戶。

    第十四條 業主委員會應當在業主大會通過劃轉決議之日起10個工作日內，到區物業管理服務中心申請辦理住宅專項維修資金劃轉手續，并提交業主大會關于本辦法第十三條所列事項的決議及專戶管理銀行開戶證明。

    申請材料齊全的，區物業管理服務中心應當自受理之日起10個工作日內通知專戶管理銀行將該物業管理區域內的住宅專項維修資金賬面余額劃轉至業主大會住宅專項維修資金專戶、并將有關賬目移交業主委員會。

    第十五條 劃轉住宅專項維修資金時，業主委員會應當與開戶銀行、區物業管理服務中心簽訂發生本細則第二十七條規定的緊急情況時，同意街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織代修并從維修工程涉及的業主交存的住宅專項維修資金中支付相應費用的授權協議書。

    第十六條 住宅專項維修資金專戶應當通過轉賬結算，不得支取現金。用于支付維修和更新、改造工程費用的住宅專項維修資金只能支付到約定的施工單位中;用于支付鑒定、造價咨詢、工程監理、招投標、第三方審核等費用的住宅專項維修資金只能支付到約定的鑒定、造價咨詢、工程監理、招投標、第三方審核等單位賬戶中。

    業主委員會不得擅自變更開戶銀行，確需變更的，應當經業主大會決定，注銷原銀行專戶，開立新專戶，并報區物業管理服務中心備案。

    第十七條 業主分戶賬中住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續交。成立業主大會的，應當按照業主大會決定的續交方案及時續交住宅專項維修資金。尚未成立業主大會的，續交的具體管理辦法由區物業管理服務中心會同區財政部門制定。

第三章  使 用

    第十八條 住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

    第十九條 住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

    業主不交存住宅專項維修資金的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。

    使用條件：專項維修資金列支范圍業主或單位已將住宅專項維修資金足額歸集到位，維修項目符合維修資金使用范圍

    第二十條 住宅共用部位的維修和更新、改造范圍包括:

    (一) 屋面防水層破損，頂層房間滲漏的；

    (二) 樓房外墻出現雨水滲漏，引起外墻內表面浸濕;

    (三) 地下室出現滲漏、積水的;

    (四) 樓房外墻外裝飾層出現裂縫、脫落或空鼓率超過國家相應標準、規范的規定值;

    (五) 增加保溫層、建筑保溫層出現破損或脫落，或建筑保溫不良引起外墻內表面出現潮濕、結露、結霜或霉變;

    (六) 外墻及樓梯間、公共走廊涂飾層出現開裂、銹漬、起泡、翹皮、脫落、污染的;

    (七) 公共區域窗臺、門廊挑檐、樓梯踏步及扶手、維護墻、院門等出現破損的;

    (八) 公共區域門窗或窗紗普遍破損的;

    (九) 其它情況。

    第二十一條 住宅共用設施設備的維修和更新、改造范圍包括:

    (一) 電梯主要部件需要進行維修或更換的;

    (二) 二次供水系統設備部件磨損、銹蝕嚴重的;

    (三) 避雷設施不滿足安全要求的;

    (四) 配電設備部分電纜、電線、配電箱(柜)內元件損壞的;

    (五) 消防系統出現功能障礙，或部分設備、部件損壞嚴重的;

    (六) 樓內排水(排污)設備出現故障，給、排水管道漏水、銹蝕嚴重、排污泵銹蝕或其他設備損壞的;

    (七) 其他情況。

    第二十二條 住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規定分攤:

    商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。專屬一個單元業主的共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由該單元全體業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

    業主個人維修資金分戶賬金額不夠支付所分攤維修工程費用的，差額部分由該業主承擔。

    第二十三條 住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅，開發建設單位應當按照尚未售出商品住宅的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。

    第二十四條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理:

    (一) 申請人編制維修資金使用方案，并在表決前提前15日通知業主，同時在物業管理區域顯著位置公告。使用方案應當包括維修項目基本情況、費用預算、列支范圍等；

    (二)維修資金使用方案應當經維修資金列支范圍內專有部分面積占三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，且經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意，并在物業管理區域顯著位置公示7日；

    (三) 申請人持業主表決結果和使用方案等資料，報所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）審核認定、現場查驗同意后，向維修資金管理機構申請使用；

    (四) 區物業管理服務中心根據申請資料進行審核，審核同意后，在10個工作日內將維修資金劃轉至維修單位。

    第二十五條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理:

    (一) 依本辦法第二十四條第（一）（二）項規定進行表決公示；

    (二)業主委員會對維修資金使用方案等有關資料進行審核，同意后報維修資金管理機構備案；

    （三）業主委員會向專戶管理銀行發出劃轉資金的通知，專戶管理銀行及時將資金劃轉至維修單位。

    第二十六條 為保證工程質量和住宅專項維修資金的合理使用，鼓勵物業公司、相關業主、業主大會通過招投標選擇施工單位，可以聘請專業工程造價咨詢機構及工程監理機構對工程預算進行評估及對工程進行監理,相關費用從住宅專項維修資金中列支。

    第二十七條 物業區域內發生危及房屋使用安全的以下緊急情況，可以應急使用住宅專項維修資金:

    (一)屋面防水損壞造成大面積嚴重滲漏，經街道辦事處（鄉鎮人民政府）現場查驗或者檢測機構確認的;

    (二)電梯故障危及人身安全，經特種設備檢測機構進行安全技術評價，確定為必須經過更新、重大修理或者改造才能修復的;

    (三)二次供水、排水系統中涉及的設施設備發生故障、影響使用，經街道辦事處（鄉鎮人民政府）現場查驗或者檢測機構確認的;

    (四)樓體外墻墻面有脫落危險，危及人身安全，經街道辦事處（鄉鎮人民政府）現場查驗或者房屋質量檢測機構確認的;

    (五)消防系統出現功能障礙，消防設施檢測機構出具檢測不合格報告的;

    (六)發生嚴重危及房屋安全等其他緊急情況，房屋質量檢測機構確認的。

    第二十八條 應急維修項目可不經過專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主表決，且經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意，直接申請使用維修資金。應急維修項目按照以下程序進行應急使用:

    (一)物業區域內發生需要應急使用住宅專項維修資金情況時，申請人在提出使用申請前應確認使用范圍、維修方案、維修金額及施工單位。并由申請人在物業區域內的顯著位置張貼《運城市鹽湖區住宅專項維修資金應急維修項目情況公示》，公示期不少于3個工作日。

    (二)公示期滿后，經街道辦事處（鄉鎮人民政府)核實后，持《運城市鹽湖區住宅專項維修資金應急使用申請表》向區物業管理服務中心申請應急使用住宅專項維修資金。

　　未聘用物業服務企業的，由業主委員會或者物管會提出使用申請，經街道辦事處（鄉鎮人民政府）核實后，持《運城市鹽湖區住宅專項維修資金應急使用申請表》向區物業管理服務中心申請應急使用住宅專項維修資金。

    (三)區物業管理服務中心接到申請后，立即組織人員審核，在接到申請后2個工作日內作出是否同意的決定。審核同意后向申請人或者維修單位、施工企業劃轉資金。首次撥付的資金不得超過工程預算金額的 60%。

    (四)應急維修由申請人組織實施。因業主委員會、物業服務企業相互推諉造成無法實施應急維修，影響業主正常生活的，由小區屬地街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織代修，雙方協商決定。

    (五)涉及維修一般金額的，申請單位應通過工程造價審核方式確定維修工程金額，申請人應通過競爭性談判、比選或其他方式確定具有相應資質的施工單位，并可委托具有相應資質的監理單位實施監理。參與比選的維修施工單位應不少于3家，比選應當有業主代表全程參與監督。

    涉及維修金額較大的，申請人需通過招投標的形式確定具有相應資質的維修施工單位。開標和評標，應當有業主代表全程參與監督。

    (六)維修竣工后，由申請人或者代修人組織相關業主、業主委員會或街道辦事處（鄉鎮人民政府）、物業服務企業、檢測機構對維修工程進行驗收。聘請工程造價、招標等第三方機構的相關費用計入當次應急維修成本。

    (七)維修工程驗收合格后，申請人或者組織代修人應將應急維修工程驗收意見、審價結果、工程實際使用住宅專項維修資金總額及《運城市鹽湖區維修和更新、改造工程決算費用分攤清冊》等在物業區域內顯著位置進行公示，公示不少于10個工作日。

    (八)維修工程驗收公示后，申請人持驗收報告、審價報告、《運城市鹽湖區住宅專項維修資金應急尾款使用申請表》等資料申請撥付至應急維修費用的90%。

    (九)施工企業、維修單位對實施的工程依法承擔質量保證責任，保修期內出現質量問題的，應當依法免費及時修復。

    (十)本次應急維修項目維修費用的10%作為質量保證金，在應急維修項目保修期滿后按規定撥付。

    第二十九條 應急使用住宅專項維修資金的費用，由相關產權人按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。應分攤業主尚未交納專項維修資金的，應立即補交其住宅專項維修資金或分攤其相應的維修費用。不交納無法使用維修資金。拒不交納的，由業主委員會或相關業主依法追收。

    發生緊急情況后，未按規定實施維修和更新、改造的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）可以組織代修，維修費用從相關業主住宅專項維修資金分戶賬中列支。

    第三十條 下列費用不得從住宅專項維修資金中列支:

    (一) 依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用;

    (二) 依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用;

    (三) 應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用;

    (四) 根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

第四章  保值增值

    第三十一條 在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定將住宅專項維修資金用于購買國債。

    利用住宅專項維修資金購買國債，應當在銀行債券市場或者商業銀行柜臺市場購買一級市場新發行的國債，并持有到期。

    維修資金劃轉業主大會管理后，利用業主交存的住宅專項維修資金購買國債的，應當經業主大會同意;未成立業主大會的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上業主同意。

    禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。

    第三十二條 下列資金應當轉入住宅專項維修資金滾存使用:

    (一) 住宅專項維修資金的存儲利息;

    (二) 利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益;

    (三) 利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的，業主所得收益，但業主大會另有決定的除外;

    (四) 住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。

第五章  監督管理

    第三十三條 房屋所有權轉讓時，業主應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。

    受讓人應當持住宅專項維修資金變更申請表、房屋權屬證書、身份證等到區物業管理服務中心辦理分戶賬更名手續。

    第三十四條 房屋滅失的，按照以下規定返還住宅專項維修資金:

    房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金返還業主；

    (二) 售房單位交存的住宅專項維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。

    第三十五條 區物業管理服務中心及業主委員會應當每年公布一次維修資金交存、使用、增值收益等情況，并接受業主查詢。業主對維修資金公布和查詢結果有異議的，可以申請復核，區物業管理服務中心應當自收到申請5日內予以書面答復。

    第三十六條 專戶管理銀行、業主大會專戶管理銀行應當每年至少一次向區物業管理服務中心、業主委員會發送住宅專項維修資金對賬單。

    區物業管理服務中心、業主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復核。

    專戶管理銀行、業主大會專戶管理銀行應當建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業主對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。

    第三十七條 住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受區審計主管部門專項審計,審計報告及時上報。

    第三十八條 住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當執行財政部門的有關規定。

    區財政部門應當加強對住宅專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。

    第三十九條 住宅專項維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部門的有關規定執行，并接受區財政部門的監督檢查。

第六章  法律責任

    第四十條 開發建設單位違反本辦法第十一條規定將房屋交付買受人的，按照《住宅專項維修資金管理辦法》(建設部、財政部令第165號)和《山西省住宅專項維修資金管理暫行辦法》（晉政辦發〔2023〕94號）有關規定予以處理。

    開發建設單位未按本辦法第二十三條規定分攤維修、更新和改造費用的，按照《住宅專項維修資金管理辦法》(建設部、財政部令第165號)和《山西省住宅專項維修資金管理暫行辦法》（晉政辦發〔2023〕94號）有關規定予以處理。

    第四十一條 違反本辦法規定，挪用住宅專項維修資金的，按照《住宅專項維修資金管理辦法》(建設部、財政部令第165號)《山西省住宅專項維修資金管理暫行辦法》（晉政辦發[2023]94號）的規定予以處理。

    第四十二條 違反住宅專項維修資金專用票據管理規定的行為，按照《財政違法行為處罰處分條例》有關規定追究法律責任。

    第四十三條 本辦法實施前，開發建設單位已代收但未交存至維修資金專戶的、業主已辦理房屋入住手續但未交存維修資金的，應當按照原規定交存至維修資金專戶中。

第七章  附 則

    第四十四條 本辦法自印發之日起施行，有效期2年。