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            1. 首頁 > 政民互動>民意征集

              關于《運城市鹽湖區物業管理實施細則(征求意見稿)》公開征求意見的公告

              發布日期:2024-01-02 16:20    來源: 區住建局     【字體: 】    打印本頁

                為了構建黨建引領社區治理框架下的物業管理體系,建設和諧宜居社區,規范物業管理活動,維護物業管理各方的合法權益,保障物業的依法、安全、合理使用,依據《山西省物業管理條例》,結合我區實際。初步制定《運城市鹽湖區物業管理實施細則(征求意見稿)》?,F征求社會各界意見,此次公開征求意見的時間為2024年1月2日至2024年1月16日,有關單位和各界人士如有修改意見和建議,請于2024年1月16日前將意見、建議以電子郵件形式,反饋至運城市鹽湖區住建局。

                地址:運城市鹽湖區紅旗西街288號

                郵編:044000

                郵箱:yhqzjj@126.com

                聯系人:任曉濤

                電話:0359-6388865

                附件:運城市鹽湖區物業管理實施細則(征求意見稿)

               

                運城市鹽湖區物業管理實施細則

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                目錄:

                第一章  總則

                第二章  物業管理區域

                第三章  業主和業主組織

                第一節  業主

                第二節  業主大會

                第三節  業主委員會

                第四節  物業管理委員會

                第四章  物業管理服務

                第一節  前期物業管理服務

                第二節  物業管理服務

                第三節  老舊住宅小區物業管理服務

                第四節  物業服務費

                第五節  共有物業經營收益

                第五章  物業的使用與維護

                第一節  物業的使用

                第二節  物業安全及應急管理

                第三節  停車管理

                第四節  物業保修與維護

                第六章  附則

               

                第一章 總則

                第一條 為了構建黨建引領社區治理框架下的物業管理體系,建設和諧宜居社區,規范物業管理活動,維護物業管理各方的合法權益,保障物業的依法、安全、合理使用,根據《中華人民共和國民法典》、《物業管理條例》、《山西省物業管理條例》等法律、法規,結合鹽湖區實際,制定本辦法。

                第二條 鹽湖區行政區域內物業管理服務工作適用本辦法。

                本辦法所稱物業管理,是指業主通過自行管理、委托物業服務人等方式,對物業管理區域內的建筑物及其附屬設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護環境衛生和相關秩序的活動。

                物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。

                第三條 物業管理活動應遵循黨建引領、政府組織、業主自治、單位代管、專業服務相結合的原則。

                加強業主委員會(物管會)、物業服務企業黨組織的覆蓋,發揮黨建引領作用。建立黨建引領下的居(村)民委員會、業主大會、業主委員會、物業管理委員會、物業服務人協調運行機制,充分調動居民參與積極性,加強社區治理,推動符合條件的社區(村)黨組織和居(村)民委員會成員通過法定程序兼任業主委員會(物管會)委員。

                物業管理活動的開展應當彰顯鹽湖文化特色,符合鹽湖區建設發展要求,不得違背公序良俗,不得損害公共利益和他人合法權益。

                第四條 鹽湖區物業管理服務實行物業管理聯席會議制度。

                鹽湖區物業管理聯席會議由區物業管理主管部門組織召開,成員由相關部門、辦事處、社區、居(村)民委員會、建設單位、物業服務人、業委會(物管會)或者業主代表、相關專業經營單位等各方代表組成。

                聯席會議主要解決物業管理過程中產生的各種矛盾,協調各責任方。區級物業管理聯席會議不能解決的問題轉交市級有關主管部門解決。

                第五條 【各部門職責】

                區住房和城鄉建設局是鹽湖區物業管理的行政主管部門,負責全區物業活動的管理、監督和指導工作,并進行事中事后監管。履行下列職責:

                制定物業管理相關政策、規范并組織實施;

                建立、完善物業管理培訓體系,組織開展物業管理相關法律、法規和政策的宣傳和業務培訓;

                加強對物業服務人的監督管理,督促物業服務行業提高服務質量,依法開展物業管理督導檢查工作;

                建立物業管理信用評價監管體系;

                加強物業行業安全生產監督、檢查工作;

               ?。┲笇Ш捅O督住宅專項維修資金的籌集、管理和使用工作;

               ?。ㄆ撸┲笇Ш捅O督物業服務人依法履行義務;

               ?。ò耍┨峁┪飿I管理咨詢服務,調解、處理物業管理糾紛,協調物業管理各方的關系;

               ?。ň牛┴撠煂ψ≌椖康姆课葙|量、竣工驗收、前期物業的監督管理。督促建設施工單位履行工程保修期內的保修責任,依規處理房屋保修期內由工程質量引發的投訴和糾紛,建立健全物業服務企業守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制,負責督促開發建筑單位和物業服務企業規范經營行為,并進行事中事后監管;

               ?。ㄊ┣捌谖飿I服務招投標監督管理及備案工作;

               ?。ㄊ唬┲笇Ш捅O督轄區內物業管理項目的接管、移交、承接查驗及備案工作;

               ?。ㄊ┲笇Ш捅O督物業服務行業協會開展行業自律和服務工作;

               ?。ㄊ┓?、法規規定的其他職責。

                各鄉鎮人民政府、街道辦負責轄區內物業管理活動的管理、監督和指導工作,履行下列職責:

                牽頭組織派出所、發改、住建等相關部門共同建立健全物業管理運行的協調機制、暢通訴求渠道、矛盾糾紛預警和調解機制,積極調解處理物業服務投訴;

                定期組織召開相關部門和單位參加轄區內物業管理聯席會議,協調解決住宅區內物業管理中的苗頭性、傾向性、綜合性問題。督促轄區內物業服務企業依法依規搞好物業管理服務,按照物業服務合同,提供值價相符的服務,在服務區域內醒目位置公示服務項目、服務標準、服務價格;

                要特別注重培育激發社區居民的公共意識、責任意識,鼓勵引導社區居民強化自我教育、自我管理、自我服務、積極參加社區公共事務,自覺遵守《物業管理條例》等有關政策法規和《業主管理規約》;

               ?。ㄋ模┲笇鐓^做好轄區內各小區設立業主大會、完成監督業主委員會(物管會)的組建、換屆、備案等工作;

               ?。ㄎ澹┲笇鐓^協調解決物業管理服務中矛盾糾紛調解、參與物業服務企業等級評價;落實轄區三無小區:無物管、無主管部門、無人防物防的院落、樓棟清零等物業服務工作;

               ?。┡浜献龊眯^住宅專項維修資金審核工作,對小區住宅專項維修資金使用進行初審。

                發展和改革部門負責住宅小區前期物業服務和保障性住宅小區物業服務費的制定調整。

                工信部門負責通訊企業的指導和監管,協調解決涉及通訊方面的投訴和糾紛。

                住建部門負責對住宅項目的房屋質量、竣工驗收、前期物業的監督管理。督促建設施工單位履行工程保修期內的保修責任,依規處理房屋保修期內由工程質量引發的投訴和糾紛,建立健全物業服務企業守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制,負責督促開發建筑單位和物業服務企業規范經營行為,并進行事中事后監管。 

                城市管理部門負責指導小區綠化的建設、養護和監督管理,小區生活垃圾分類后的其他垃圾、廚余垃圾清運工作。同時負責物業管理區域內供水、供氣、集中供熱、生活污水處理、生活垃圾處理、城市節水、排水等方面的監督管理,依法查處違法建設行為。 

                公安部門負責依法查處住宅小區內影響公共安全、公共秩序的違法行為,對監控安防、寵物飼養、房屋租賃等開展監督檢查。 

                自然資源部門負責物業管理區域內新建、改建建(構)筑物和加裝電梯、增建車位、車庫的監管和違法搭建建(構)筑物、擅自改變房屋外觀和結構等的查處工作。 

                生態環境部門負責對違法排放水污染物及煙氣污染物、燃煤設施、噪音污染、廢棄物等的監督檢查。 

                人防部門負責對損壞人防工程防護設備和擅自改變防護工程結構等違法行為的監督檢查。 

                消防部門負責對小區內生產、儲存、經營易燃易爆危險品的行為,違規使用明火和進行焊接作業的行為,對建筑消防設施、器材未保持完好有效,對占用、堵塞、封閉消防通道、安全出口、消防車道、妨礙消防車通行的行為、對物業管理企業不制定消防安全管理制度、不組織防火檢查和消防安全培訓及消防演練的行為進行查處。 

                市場監督管理部門負責對物業管理區域內的特種設備安全、食品安全、物業服務價格和收費等監督管理。

                衛生健康部門負責對物業管理區域內的居民基本醫療、疫情防控工作的指導和監督,對生活飲用水供水單位進行衛生監督執法檢查和水質抽檢工作,依法查處違法行為。

                能源部門負責供電企業的指導和監管,協調解決涉及供電方面的投訴和糾紛。

                行政審批服務管理部門負責物業服務用房、建筑外立面改變、開挖建筑底層地面、規劃用途變更等規劃審批。 

                區民政局負責指導各鎮(街道)組織建立社區居委會、業委會、(物管會)、物業服務企業共同參與的協調運行機制;指導各街道、社區對業委會(物管會)的組建和換屆;提高住宅小區的自治能力;指導各街道鄉鎮強化社區聯動聯防,構建共治共享格局;指導各街道推進“物業服務+居家社區養老服務”模式,整合線上線下資源,為老年人提供助餐、出行、助醫、助潔、助購、助急等便捷養老服務。

                區司法局指導各鎮、街道、社區、村充分發揮人民調解委員會作用,促進物業管理矛盾糾紛就地化解。

                區審計局指導各鎮、街道建立業委會換屆審計制度。

                第六條 物業管理是基層社區治理的重要組成部分,區物業管理主管部門指導居(村)民委員、社區,建立物業管理協調工作機制,統籌轄區物業管理相關工作。各級各部門要充分發揮各級黨組織的領導作用和行業部門的指導監管作用,建立健全權責清晰、運轉有效的工作機制,破解物業管理服務的突出問題和社區治理的短板瓶頸,不斷提高物業管理服務的科學化、規范化水平。 

                居(村)民委員會、社區在物業管理活動中履行下列職責:

               ?。ㄒ唬┙⒔∪鐓^(村)黨組織領導下的物業管理協商共治機制,建立居(村)民委員會、業委會(物管會)、物業服務人、業主等物業管理各方共同參與的物業管理區域治理架構;

               ?。ǘ┙M織、參與、協助轄區內各物業服務區域成立業主大會(物管會)和選舉業主委員會;

               ?。ㄈ┚蜆I主反映的物業管理事項向業主大會、業主委員會進行詢問,引導規范運作;

               ?。ㄋ模┲笇?、監督物業服務人依法履行義務;

               ?。ㄎ澹┫蛭飿I管理聯席會議反饋問題和情況;

               ?。┱{解物業管理糾紛;

               ?。ㄆ撸┓?、法規規定的其他職責。

                居(村)民委員會、社區負責人應積極參加區物業管理聯席會議,反饋物業管理活動中的新情況、新問題,推動物業管理創新,促進物業管理與基層社會治理深度融合。

                第七條 【行業組織】

                物業服務行業協會應當在主管部門的指導下開展工作,積極吸納物業服務人、業主自治組織、物業管理專項業務服務人等物業管理服務關聯方會員,加強行業自律管理,履行下列職責:

               ?。ㄒ唬┘s定行業規范,規范物業服務人、物業管理專項業務服務人;

               ?。ǘ┰谥鞴懿块T指導下,建立、完善物業管理培訓體系,組織開展物業管理相關法律、法規和政策的宣傳和業務培訓;

               ?。ㄈ┡浜现鞴懿块T及關聯單位調解物業行業糾紛;

               ?。ㄋ模┚S持公平競爭的市場秩序,促進物業服務供方依法經營和誠信服務;

               ?。ㄎ澹┚S護物業服務各方的合法權益;

               ?。┩七M物業服務標準化建設。

                第二章 物業管理區域

                第八條 物業管理區域的劃分,應充分考慮物業的規劃用地范圍、土地使用權屬范圍、自然界限、共用設施設備、建筑物規模、社區布局、開發周期等因素確定。

                第九條 區物業管理主管部門應當建立物業管理區域檔案。

                已交付使用物業,由物業服務人向區物業管理主管部門申請備案;沒有物業服務人的,由居(村)民委員會、社區建立完善物業管理區域備案。

                第十條 物業服務用房包括物業服務人辦公用房和業主委員會辦公用房,應當由建設單位按照標準提供。

                物業服務用房的所有權依法屬于全體業主,是物業服務工作正常開展的重要保障,任何單位和個人不得侵占、改變用途。

                第三章 業主和業主組織

                第一節 業主

                第十一條 房屋的所有權人為業主。

                實際使用人與建設單位之間的房屋買賣等民事法律行為,已經合法占有房屋但尚未依法辦理所有權登記的人,可以認定為業主。

                業主在物業管理中的權利、義務,依照法律、法規規定以及臨時管理規約、管理規約、物業服務合同約定確定。

                在物業管理活動中,業主享有下列權利:

               ?。ㄒ唬┌凑瘴飿I服務合同的約定接受物業服務人提供的服務,依法使用物業共用部位、共用設施設備;

               ?。ǘ┫碛袠I主委員會委員的選舉權和被選舉權;

               ?。ㄈ﹨⒓訕I主大會會議,行使投票權和表決權;

               ?。ㄋ模┨嶙h召開業主大會會議,對物業管理的有關事項提出建議;

               ?。ㄎ澹┨岢鲋贫ê托薷臉I主大會議事規則、管理規約的建議;

               ?。ξ飿I共用部位和共用設施設備、物業專項維修資金的使用情況享有知情權和監督權;

               ?。ㄆ撸┍O督業主委員會的工作和物業服務人履行物業服務合同;

               ?。ò耍η趾ξ飿I區域公共利益的行為予以勸阻;

               ?。ň牛┓?、法規規定的其他權利。

                物業管理活動中,業主履行下列義務:

               ?。ㄒ唬┳袷貥I主大會議事規則和臨時管理規約或者管理規約,支持物業服務人按照物業服務合同和物業管理制度實施物業管理活動;

               ?。ǘ┳袷匚飿I管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

               ?。ㄈ﹫绦袠I主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

               ?。ㄋ模┌凑瘴飿I服務合同的約定支付物業服務費;

               ?。ㄎ澹┌凑沼嘘P規定交納物業專項維修資金;

               ?。┎坏脫p害公共利益和他人合法權益;

               ?。ㄆ撸┮婪ㄅ浜衔飿I服務人,執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施;

               ?。ò耍┓?、法規規定的其他義務。

                第十三條 下列事項由業主共同決定:

               ?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I主大會議事規則和管理規約;

               ?。ǘ┻x舉業主委員會或者更換、罷免業主委員會成員;

               ?。ㄈ┲贫ㄎ飿I服務內容、標準以及物業服務收費方案;

               ?。ㄋ模┻x聘和解聘物業服務人;

               ?。ㄎ澹┦褂梦飿I專項維修資金;

               ?。┗I集物業專項維修資金;

               ?。ㄆ撸└慕?、重建建筑物及其附屬設施;

               ?。ò耍└淖児灿胁糠值挠猛净蛘呃霉灿胁糠诌M行經營;

               ?。ň牛├霉灿胁糠诌M行經營所得收益的分配與使用;

               ?。ㄊ┪飿I服務區域調整、業主自行管理、與物業服務人簽訂物業服務合同(含物業服務費的確定)、業主共有資金、業主委員會委員及專職工作人員補貼標準等有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

                業主共同決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項,應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項,應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

                第二節 業主大會

                第十四條 業主可以依照法定程序設立業主大會,并由業主大會從業主中選舉產生業主委員會。業主大會由物業管理區域內全體業主組成,代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益,依法表決業主共同決定事項。一個物業管理區域設立一個業主大會。物業所在地街道辦(鄉鎮人民政府)或社區專管機構應當自收到申請之日起30日內指導成立首次業主大會會議籌備組?;I備組自成立之日起30日內,在街道辦(鄉鎮人民政府)或社區專管機構指導下,組織業主召開首次業主大會會議,選舉產生業主委員會。

                只有一個業主的,或者業主人數較少且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。

                暫時無法成立業主自治組織的,可以依照本辦法第三十四條之規定成立物業管理委員會,代行業主委員會的職責。

                第十五條 物業管理區域符合下列情形之一的,可以召開首次業主大會會議,選舉業主委員會(物管會):

               ?。ㄒ唬┓课莩鍪鄄⒔桓稑I主的專有部分面積達到建筑物總面積50%以上;

               ?。ǘ┦滋追课莩鍪鄄⒔桓妒褂脻M兩年。

                符合前款規定成立業主大會條件的,建設單位應當向社區提出籌備業主大會的書面申請,協助業主大會籌備工作。

                第十六條 首次業主大會應報送下列所需的文件資料:

               ?。ㄒ唬┪飿I管理區域證明;

               ?。ǘ┓课菁敖ㄖ锩娣e清冊;

               ?。ㄈ╀N售清冊及業主名冊;

               ?。ㄋ模┙ㄖ巹澘偲矫鎴D;

               ?。ㄎ澹┙桓妒褂霉灿迷O施設備的證明;

               ?。┪飿I服務用房配置證明;

               ?。ㄆ撸┮鸦I集的物業專項維修資金清冊;

               ?。ò耍┢渌婪☉斠平坏奈募Y料。

                第十七條 首次業主大會籌備組履行下列職責:

               ?。ㄒ唬┐_認業主身份并公示業主名單,確定業主人數和在首次業主大會會議上的投票權數;

               ?。ǘ┐_定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式、內容和表決規則;

               ?。ㄈM訂業主大會議事規則、業主委員會工作規則、管理規約草案;

               ?。ㄋ模┨岢鍪讓脴I主委員會委員候選人條件、候選人產生辦法和候選人名單;

               ?。ㄎ澹┐_定首屆業主委員會選舉辦法;

               ?。┮婪ù_定首次業主大會會議表決規則;

               ?。ㄆ撸┱匍_首次業主大會會議的其他籌備工作。

                籌備組應當自成立之日起三十日內組織召開首次業主大會會議;逾期不能召開的,或者因選舉產生的業主委員會委員人數低于業主大會議事規則規定人數下限時決定補選的,可以向主管部門申請延長籌備期限一次,但延長時間不得超過九十日。首次業主大會會議應當表決通過業主大會議事規則、業主委員會工作規則、管理規約等文件,選舉產生業主委員會委員和候補委員。

                第十八條 管理規約應當對物業的使用、維護、管理,業主共同權益、業主義務、違約責任等事項依法作出約定。管理規約對全體業主、物業使用人具有約束力。

                業主大會議事規則應當就業主大會的名稱、議事方式、業主投票權數認定方法、表決程序,業主委員會的選舉和議事規則、人員組成、職責、任期及職務終止,業主委員會委員及共有物業收益收支情況審計要求等事項依法作出約定。

                管理規約和業主大會議事規則不得違反法律、法規,不得違背公序良俗,不得損害國家利益和社會公共利益,不得制定對部分業主顯失公平的內容。

                第十九條 業主大會會議可以采用集體討論或書面征求意見形式召開。

                業主對業主大會表決結果存在異議的,可以向主管部門反映,主管部門應當核實相關表決信息。

                第二十條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議,由業主委員會負責召集。定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。

                業主大會會議召集人應當于會議召開十五日前通知全體業主,并將會議議題、具體內容、時間、地點和形式等予以公示。召開業主大會會議,應當提前三個工作日書面告知主管部門和居(村)民委員會。居(村)民委員會、社區應當派員列席會議。

                業主大會會議召集人應當在業主大會會議作出決定三日內將決定在物業管理區域內顯著位置公示。

                有下列情形之一的,業主委員會應當在收到提議二十日內召集臨時會議:

               ?。ㄒ唬┙洶俜种陨蠘I主書面聯名提議的;

               ?。ǘ┌l生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

               ?。ㄈI主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。業主提議召開業主大會臨時會議的,應當提交書面建議、聯系方式和物業權屬證明。業主委員會應當核實提議人的業主身份。不符合要求的,其提議無效。

                業主委員會逾期不組織召開業主大會會議的,業主可以向主管部門提出召開要求,主管部門應當督促業主委員會限期組織召開業主大會會議;期滿后仍未組織召開的,主管部門可以應業主要求,委托居(村)民委員會、社區組織召開。

                第二十一條 業主大會會議采用無記名投票方式進行。

                業主可以自行投票,也可以委托他人投票,一名受托人不得接受超過三名業主的委托。

                委托投票的,應當提供委托人和受托人的身份證明資料、授權委托書。授權委托書中應當載明委托事項、委托人意見、投票權數和委托人聯系方式。

                業主委員會

                第二十二條 業主委員會是業主大會的執行機構,執行業主大會的決定事項,對全體業主負責,接受業主監督,履行下列職責:

                召集業主大會會議,向業主大會報告財務收支、物業管理實施及業主委員會委員履職情況;

               ?。ǘ└鶕I主大會決定,與選聘或者續聘的物業服務人簽訂并履行物業服務合同,監督和協助物業服務人履行物業服務合同,并可以委托第三方評估機構對物業服務人履約情況開展評估;

               ?。ㄈ┒酱贅I主交納物業專項維修資金,及時足額支付物業服務費用,對逾期不支付的督促其限期支付;組織專項維修資金的續籌,監督物業專項維修資金的使用;

               ?。ㄋ模M訂業主共有部分經營管理方案以及收益的管理、使用和分配方案并報業主大會決定,監督物業服務人對業主共有部分的經營和使用情況;

               ?。ㄎ澹┲贫ㄖ卮缶S修工程項目年度維修計劃,監督公共事務管理制度的執行,協調、處理涉及物業管理的公共事務;

               ?。┲贫n案和印章管理制度,制作和保管會議記錄、共有部分檔案、會計憑證、會計賬簿、財務報表等有關文件,并建立相關檔案;

               ?。ㄆ撸┞犎I主的意見和建議,監督管理規約的實施;

               ?。ò耍┓?、法規規定和業主大會賦予的其他職責。

                業主委員會不得阻撓業主大會行使職權,不得拒不執行業主大會決定,未經業主大會決定不得擅自與物業服務人簽訂或者解除物業服務合同。

                業主大會可以按照業主大會議事規則的規定,設立業主監事會或者監事,監督業主委員會的工作。

                第二十三條 業主委員會由五人以上單數委員組成,具體人數根據本物業管理區域的面積及戶數規模、業主委員會委員分工需要等實際情況確定,一般為五到十一人且為單數。業主委員會委員人數可以在業主大會議事規則中明確。

                業主委員會委員應當由業主大會從業主中選舉產生,業主委員會委員每屆任期三至五年,可以連選連任,委員任期與業主委員會任期相同,具體任期由業主大會議事規則規定。業主委員會主任委員、副主任委員由業主委員會從委員中推選產生。

                業主委員會委員職責、分工應經業主委員會會議通過并公示:分工調整時,應同時公示分工調整原因、分工調整書面確認函及業主委員會相關議題會議紀要。

                第二十四條 業主委員會委員應當為本物業管理區域的自然人業主或者單位業主授權的自然人代表,并符合下列條件:

               ?。ㄒ唬蹏鴲埸h愛人民,積極履行業主義務,具有完全民事行為能力;

               ?。ǘ┥眢w健康、熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力,有參與集體事務的時間和精力;

               ?。ㄈ┳袷毓芾硪幖s和業主大會議事規則;

               ?。ㄋ模┍救?、配偶及其近親屬與物業服務人無直接的利益關系;

               ?。ㄎ澹娉兄Z及時、全面履行工作職責;

               ?。┓?、法規規定的其他條件。

                對有不履行業主義務,侵害業主共同利益行為的業主,業主大會可以在業主大會議事規則、管理規約中對其擔任業主委員會委員作出限制性規定。

                鼓勵和支持符合條件的中國共產黨黨員、人大代表、政協委員、民主黨派人士、公職人員、居(村)民委員會成員以及具有財會、管理、法律等專業知識的人員積極參選業主委員會委員。

                業主委員會委員候選人通過業主自薦,或者業主聯名推薦、居(村)民委員會、社區黨組織推薦、居(村)民委員會、社區推薦等方式產生。

                籌備組應當審查候選人資格,提出候選人名單,并報送主管部門候選人的基本信息,由籌備組在物業管理區域內顯著位置公示。

                第二十五條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,持下列材料向辦事處、居(村)民委員會、社區備案;

               ?。ㄒ唬I主委員會委員名單及相關資料;

               ?。ǘI主大會會議表決結果及決議;

               ?。ㄈ┙洏I主大會會議表決通過的管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則;

               ?。ㄋ模I主委員會委員職責分工確認函;

               ?。ㄎ澹I主大會決議的其他事項。

                符合備案條件的,主管部門應當自收到備案資料之日起五日內出具備案證明。取得備案證明后,業主委員會可依法申請刻制業主大會、業主委員會印章。業主委員會應當對所提供材料的真實性、合法性負責。

                本條第一款所列備案事項發生變更的,業主委員會應當自變更之日起三十日內辦理備案變更手續。

                第二十六條 業主大會、業主委員會日常工作經費、業主委員會委員的工作補貼由全體業主承擔,經費的籌集、管理和使用由業主大會議事規則規定。

                第二十七條 業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定,保障業主的知情權和監督權,在物業管理區域內顯著位置如實向全體業主公告公示下列信息:

               ?。ㄒ唬┪飿I服務合同、業主大會議事規則、業主委員會工作規則、管理規約;

               ?。ǘI主委員會委員的姓名、職務、聯系方式、工作分工、職責等信息;

               ?。ㄈI主大會決定,業主委員會會議紀要、會議決定;

               ?。ㄋ模I主大會、業主委員會日常工作經費開支明細信息,年度經費預算、結算情況;

               ?。ㄎ澹┱加脴I主共有的道路或者其他共有場地用于停放汽車的車位處置情況;

               ?。┪飿I專項維修資金使用與結余情況;

               ?。ㄆ撸I主共有物業、共有部分經營與收益情況;

               ?。ò耍┓?、法規規定及業主大會決定公開的其他信息。委托物業服務人管理的,業主委員會可以委托物業服務人代為公示,業主委員會主任、委員對公告、公示信息的真實、準確性負責。

                第二十八條 業主大會可以一并選舉業主委員會候補委員,候補委員人數不得超過業主委員會委員人數的二分之一。業主委員會委員出現空缺時,從候補委員中按照得票順序依次遞補為業主委員會委員。

                業主委員會委員辭職,應當向業主大會或者業主委員會提出書面辭呈。業主委員會主任委員及分管財務的業主委員會委員辭職有離任審計要求的,具體要求須在業主大會議事規則中明確。

                第二十九條 業主委員會委員不得有下列行為:

               ?。ㄒ唬┚懿粓绦袠I主大會決定;

               ?。ǘ┡撟骷?,隱瞞事實真相,轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供物業管理有關的文件、資料或者擅自使用業主大會、業主委員會印章;

               ?。ㄈ┻`反業主大會議事規則或者未經業主大會授權與物業服務人簽訂物業服務合同;

               ?。ㄋ模┣终?、挪用業主共有部分收益,擅自將業主共有部分收益借貸給他人或者以業主大會財產為他人提供擔保;

               ?。ㄎ澹┦帐?、索取物業服務人或者與其履行職務有利害關系的單位或者個人提供的財物、減免收費等利益;

               ?。┫虮疚飿I管理區域提供服務的物業服務人銷售商品、承攬其相關業務,獲取其他不正當利益;

               ?。ㄆ撸┬孤稑I主信息;

               ?。ò耍┥米猿鲎?、占用共有物業場地、場所超出業主大會授權范圍使用共有物業經營收益;

               ?。ň牛┻`反法律、法規規定或者侵害業主合法權益的其他行為。

                業主委員會委員有前款行為之一的,按照相關規定予以罷免。

                經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上業主聯名書面提議罷免業主委員會委員資格的,應當按照相關規定予以罷免。

                第三十條 有下列情形之一的,業主委員會委員資格自行終止:

               ?。ㄒ唬┎辉偈潜疚飿I管理區域業主的;

               ?。ǘ┮蚣膊』蛘咂渌騿适穆毮芰Φ?;

               ?。ㄈ┦湃藛T或被判處刑罰的;

               ?。ㄋ模┮詴嫘问较驑I主大會或者業主委員會提出辭職的;

               ?。ㄎ澹┓?、法規和業主大會議事規則、管理規約規定的其他情形。

                業主委員會委員職務終止的,業主委員會應當在物業管理區域內的顯著位置公告,并接受業主查詢。

                第三十一條 業主委員會任期屆滿前六個月,應當在書面報告相關部門且同意后,組織召開業主大會會議,進行換屆選舉,并在任期屆滿前產生新一屆業主委員會。

                業主委員會任期屆滿,未組織或未完成換屆選舉的,業主大會、業主委員會的財物、文件資料、印章等移交給換屆小組或者主管部門代管,業主委員會自行解散。居(村)民委員會可以按照本辦法重新成立新一屆業主大會籌備小組,選舉業主委員會。

                第三十二條 業主委員會應當在任期屆滿后移交有關業主大會、業主委員會的財物、文件資料、印章等。已經完成換屆選舉的,應當移交給新一屆業主委員會:未完成換屆選舉的,移交主管部門代管。對不按時移交的,主管部門應當責令其限期移交;拒不移交的,所在地的公安機關應當協助移交。

                業主委員會委員資格終止或者被罷免的,應當在三日內將其使用、保管的文件、印章以及其他屬于全體業主所有的財物移交給業主委員會。

                第三十三條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。

                業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的,主管部門應當責令限期改正;逾期不改正的,撤銷其決定,并通告全體業主。

                業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求主管部門依法處理或者向人民法院提起訴訟。

                第四節 物業管理委員會

                第三十四條 物業管理區域有下列情形之一的,可以由主管部門組織成立物業管理委員會,臨時代行業主委員會職責:

               ?。ㄒ唬┎痪邆涑闪I主大會條件的;

               ?。ǘ┚邆涑闪I主大會條件但未成立,經區有關部門、辦事處、社區、居(村)民委員會指導后仍不能成立的;

               ?。ㄈI主委員會長期不能正常履職,需要重新選舉業主委員會,經區物業管理主管部門指導后仍不能選舉產生新一屆業主委員會的;

                第三十五條 物業管理委員會履行如下職責:

               ?。ㄒ唬┮婪ㄍ苿?、指導成立業主大會、業主委員會;

               ?。ǘ┫騾^物業管理主管部門、居(村)民委員會及時反映居住區的衛生情況,協助政府相關部門搞好社區綠化、公共衛生工作;

               ?。ㄈ┘訌妼ξ飿I服務人的監督工作,積極協調物業服務人,物業管理委員會、業主、居(村)民委員會等各方關系;監督、檢查消防、設備設施等安全運行情況;

               ?。ㄋ模┍O督公共區域、業主共有部分經營及收益支配;

               ?。ㄎ澹┪飿I糾紛調解及其他物業管理相關工作。物業管理委員會可以憑區物業管理主管部門開具的介紹信,申請刻制印章,開立銀行賬戶。

                第四章 物業管理服務

                第一節 前期物業管理服務

                第三十六條 建設單位承擔前期物業服務責任。建設單位銷售房屋前,應當依法招標選聘前期物業服務人,簽訂前期物業服務合同。

                建設單位應當在主管部門監管下采用招標方式選聘前期物業服務人。一個物業管理區域應當作為一個整體進行招投標。其中,項目總建筑面積在三萬平方米以下的,可以采用邀請招標方式。前期物業招標、投標文件,應作為前期物業服務合同附件,與前期物業服務合同一并在區物業管理主管部門備案。前期物業服務合同中服務標準、服務內容、收費標準等,應與招、投標文件保持一致。

                第三十七條 前期物業服務合同期限由建設單位和物業服務人約定。期限屆滿,業主大會與新物業服務人訂立的物業服務合同生效之前,前期物業服務人繼續提供服務,服務期限為不定期;期限未滿或者未約定前期物業服務期限,業主大會與新物業服務人訂立的物業服務合同生效的,前期物業服務合同自行終止。

                第三十八條 建設單位與物業買受人簽訂《商品房買賣合同》時應當將《前期物業服務合同》作為附件,一并由買受人書面簽收。

                建設單位應在物業銷售前制定臨時管理規約,臨時管理規約應當符合本辦法第二十條關于管理規約的規定,并對全體業主同意授權物業服務人代為查驗共用部位、共用設施設備的事項作出約定:建設單位在銷售物業時應向物業買受人明示臨時管理規約的內容并予以說明。臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時,應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。業主大會表決通過管理規約后,臨時管理規約自行失效。

                第三十九條 新建物業交付使用前,建設單位和物業服務人應當按照國家有關規定和前期物業服務合同約定,在區物業管理主管部門指導監督下,簽訂物業承接查驗協議,共同對物業服務區域內共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收,確認現場查驗結果,形成查驗記錄。

                承接查驗協議應當對物業承接查驗基本情況、存在問題,解決方法及時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出約定。對于承接查驗發現的問題,建設單位應當在三十日內予以整改。承接查驗應在物業交付使用十五日前完成。

                物業承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權責分明以及保護業主共同財產的原則。承接查驗時,建設單位應當邀請物管中心、業主代表和居(村)民委員會代表參加,可以聘請相關專業服務機構協助進行。物業承接查驗的費用由建設單位承擔。

                現場查驗物業二十日前,建設單位應當向物業服務人移交下列資料:

               ?。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

               ?。ǘ┰O施設備的安裝、使用和維護、保養等技術資料;

               ?。ㄈ┪飿I質量保修文件和物業使用說明文件;

               ?。ㄋ模┓课菁敖ㄖ锩娣e清冊;

               ?。ㄎ澹┪飿I服務所需要的其他資料。

                新建物業未經承接查驗的,不得交付使用。鼓勵物業服務人通過參與建設工程的設計、施工、分戶驗收和竣工驗收等活動,向建設單位提供有關物業管理的建議,為實施物業管理創造有利條件。

                區物業管理主管部門應當指導開展物業承接查驗并公開結果,監督新建物業項目有序查驗、交接。

                第四十條 實施承接查驗的物業,應當具備下列條件:         

                通過規劃條件核實,取得綜合驗收合格證明或者建設工程竣工驗收、消防驗收、環境保護驗收等分項合格證明文件;

                供水、排水、供電、供氣、通信、公共照明、有線電視等設施設備已按照規劃設計要求建成,專有部分和共有部分的供水、供電、供氣已安裝經強制檢定合格的獨立計量器具,排水管網實現雨污分流,建設單位已依法辦理排水手續;

               ?。ㄈ┙逃?、養老、郵政、醫療衛生、文化體育、環境衛生、社區服務、生活垃圾分類投放和收運設施等公共服務設施已按照規劃設計要求建成;

               ?。ㄋ模┑缆?、綠地和物業服務用房等公共配套設施已按照規劃設計要求建成,并滿足使用功能要求;

               ?。ㄎ澹╇娞?、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等設施設備取得使用合格證書;

               ?。┪飿I使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全;

               ?。ㄆ撸┓?、法規等規定的其他條件。

                分期開發建設的物業,建設單位和物業服務人可以根據開發進度,對符合交付使用條件的物業分期承接查驗。建設單位分期交付的,交付的物業區域最小單位為整幢。

                第四十一條 物業服務人應當自物業交接后三十日內,將下列文件裝訂成冊,向區物業管理主管部門辦理備案手續:

               ?。ㄒ唬┡R時管理規約;

               ?。ǘ┪飿I承接查驗方案、物業承接查驗協議;

               ?。ㄈ┙ㄔO單位向物業服務人移交的資料清單;

               ?。ㄋ模┕灿胁糠?、公共區域、設備設施交接記錄。查驗問題整改報告及未完成整改事項承諾書等書面資料;

               ?。ㄎ澹┍窘桓秴^域房屋及建筑物面積清冊;

               ?。┢渌c承接查驗有關的文件。

                物業服務人應當在備案后將物業承接查驗情況,在物業管理區域內顯著位置公告。

                第四十二條 物業承接查驗檔案屬于全體業主所有。前期物業服務合同終止,業主大會選聘新的物業服務人的,被解聘的物業服務人應當在前期物業服務合同終止之日起十日內,在業主委員會的監督確認下,向被選聘的物業服務人或業主委員會移交物業承接查驗檔案。

                第二節 物業管理服務

                第四十三條 一個物業管理區域應當由一個物業服務企業提供物業服務。同一物業管理區域內分期開發的物業,前期建成部分已確定物業服務人的,后期建成部分應當由同一物業服務人提供物業服務。后期建成部分因開發周期、物業類型等原因,造成物業服務標準、物業服務費用標準等條件改變的,建設單位應向區物業管理主管部門說明情況,提交后期建成部分物業服務方案。

                第四十四條 業主委員會成立后,由其召開業主大會決定續聘或者另聘物業服務人。業主大會決定另外選聘物業服務人的,由業主委員會擬定選聘方案,經業主大會表決通過后實施。選聘方案應當包括選聘的方式、參選物業服務人資信要求、物業服務內容,服務質量標準、服務收費標準、合同期限等內容。

                第四十五條 物業服務合同應當約定下列物業服務事項:

               ?。ㄒ唬┪飿I共用部位、共用設施設備的使用管理和維護;

               ?。ǘ┕灿胁糠志G化的養護、管理;

               ?。ㄈ┕灿胁糠值谋?;

               ?。ㄋ模?日常安全巡查,維護物業管理區域內的基本秩序,采取合理措施保護業主的人身、財產安全;

               ?。ㄎ澹?共有部分的經營和管理;

               ?。?共有部分的病霉生物預防控制;

               ?。ㄆ撸┸囕v的停放管理;

               ?。ò耍┪飿I使用中對禁止性行為的管理措施;

               ?。ň牛┪飿I維修、更新、改造和養護費用的賬務管理;

               ?。ㄊ┪飿I檔案資料的保管;

               ?。ㄊ唬┪飿I服務費用標準;

               ?。ㄊI主大會或者業主委托的其他物業服務事項。

                物業服務合同約定的服務內容、服務標準、服務費用應與物業服務人投標文件承諾的條款一致,業主大會招標文件、物業服務人投標文件應作為物業服務合同附件。

                物業服務人不得將其應當提供的全部物業服務委托給第三人,或者將全部物業服務分解后分別委托給第三人物業服務人。將物業服務合同中的部分專項服務事項委托給專業性服務組織或者其他第三人的,應當就該部分專項服務事項向業主負責。

                業主、物業使用人對人身、財產安全有特殊保護要求的,由業主、物業使用人與物業服務人另行約定。

                業主大會、業主委員會與選聘的物業服務人應在簽訂物業服務合同一個月內,將物業招標文件、中標物業服務人投標文件和物業服務合同在物業管理區域內顯著位置公示,并向區物業管理主管部門備案。區物業管理管部門應當將備案的文件及合同抄送居(村)民委員會。

                第四十六條 鼓勵與推動物業服務人開展、參與居家養老、家庭服務等社區生活服務業務。支持有條件的物業服務人為業主提供家政、購物等服務,為老年人開展助餐、助浴、助潔、助急、助行、助醫、照料看護、定期巡訪等養老服務。鼓勵物業服務人按照有關規定申請享受相應優惠扶持政策。民政部門和相關部門、居(村)民委員會應當予以指導、協助。

                第四十七條 物業服務人應當在物業管理區域內的顯著位置公示、及時更新下列信息,并通過短信、微信等形式告知全體業主:

               ?。ㄒ唬┪飿I服務人的營業執照、項目物業服務負責人的基本情況、聯系方式、物業服務投訴電話。物業服務工作人員名單、工作崗位、工作職責、責任區域等;

               ?。ǘ┪飿I服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目,收費標準、收費方式等;

               ?。ㄈ╇娞?、消防、智能化監控等具有專業技術要求的設施設備日常維修保養單位的名稱、資質、聯系方式、維保方案和應急處置方案等;

               ?。ㄋ模┯晌飿I服務人管理的業主共有部分物業收益收支情況;

               ?。ㄎ澹┓?、法規規定和物業服務合同、管理規約約定的其他應當公示的信息。

                業主有權查詢公示內容,業主對公示內容有異議的,物業服務人應當自收到異議之日起七日內予以書面答復。

                物業服務人應當聽取業主意見和建議,接受業主監督,定期向業主大會、業主委員會報告工作情況。

                第四十八條 物業服務人在物業服務活動中應當按照物業服務合同的約定提供物業服務,并且遵守下列規定:

               ?。ㄒ唬┳龊梦飿I維修、養護、更新及其費用收支記錄,妥善保管物業檔案資料和有關財務賬冊;

               ?。ǘ┙⒔∪飿I管理區域安全防范制度和制訂安全防范應急預案,保障安防監控設施正常運轉,落實安防人員、安防設施及安全保障措施,防范從建筑物中拋擲物品等情況發生,保護業主的人身、財產安全;

               ?。ㄈ┚S護物業管理區域環境衛生,引導業主進行垃圾分類處理;

               ?。ㄋ模┲贫ê屯晟莆飿I服務工作應急預案,及時處理物業服務中的突發事件及其他日常糾紛;

               ?。ㄎ澹┞犎I主委員會、業主、物業使用人的意見,改進和完善物業服務;

               ?。﹫绦腥嗣裾婪▽嵤┑膽碧幹么胧┖推渌芾泶胧?,積極配合人民政府和居(村)民委員會、社區做好物業管理區域公共衛生、疫情防控等工作;

               ?。ㄆ撸┓?、法規規定和物業服務合同約定的其他義務。

                物業服務人不得有下列行為:

               ?。ㄒ唬┥米愿淖兾飿I服務用房和物業共用部位、共用設施設備的用途;

               ?。ǘ┥米哉加?、挖掘物業管理區域內道路或者場地,損害業主共同利益;

               ?。ㄈ┥米岳梦飿I共用部位、共用設施設備進行經營;

               ?。ㄋ模┪飿I服務合同終止時,拒不退出物業管理區域或者不按照規定移交物業服務用房和有關財物、資料;

               ?。ㄎ澹┥米酝顺鑫飿I管理區域;

               ?。┥米圆扇⊥V构╇?、停止供水、限制使用電梯、限制出入小區、限制水電充值等方式催交物業服務費;

               ?。ㄆ撸┏鍪?、泄露或者非法提供、使用業主、物業使用人信息;

               ?。ò耍娭茦I主、物業使用人通過指紋、人臉識別等生物信息方式使用共用設施設備;

               ?。ň牛_取、挪用、貪污或者侵占物業專項維修資金、公共收益等業主共有財產;

               ?。ㄊ┢渌`反法律、法規規定和合同約定的行為。

                物業服務人處理業主、物業使用人的個人信息應當依法進行并確保信息安全。

                第四十九條 業主大會可以依照法定程序共同決定解聘物業服務人。決定解聘的,應當提前六十日書面通知物業服務人,但合同對通知期限另有約定的除外。

                物業服務人應當在物業服務合同依法解除、終止或者延續服務情形終止后十日內,辦理以下移交手續,并退出物業管理區域:

               ?。ㄒ唬I主資料、物業服務等書面及電子檔案資料;

               ?。ǘ┮平粯I主共有的物業服務用房、物業管理設施設備用房、經營用房、場地和其他財物;

               ?。ㄈ┪飿I承接查驗檔案;

               ?。ㄋ模┖炗嗱炇諈f議,完成物業共有部位、共有設備設施的移交查驗;

               ?。ㄎ澹┮平活A收的物業服務費用和物業專項維修資金及相關費用;

               ?。┮平惶峁┪飿I服務期間形成的有關業主共有部分大修、更新、改造及維修、運行、保養的有關資料;

               ?。ㄆ撸┢渌麘斠平坏馁Y金、資料和物品。

                物業服務人不得損壞、隱匿、銷毀本條前款規定的資料、財物,并配合業主大會選聘的新物業服務人做好交接工作。前款規定的財物和資料,成立業主委員會的,應當向業主委員會移交;未成立業主委員會或者業主委員會任期屆滿未完成換屆選舉的由主管部門接收和代管。

                第五十條 物業服務合同的權利依法終止后,原物業服務人不得以業主欠交物業服務費用、對業主共同決定有異議等理由拒絕辦理移交手續、退出物業管理區域。原物業服務人拒絕移交、退出的,業主有權拒付物業服務合同權利義務終止后的物業服務費用;業主委員會或者業主可以請示主管部門責令原物業服務人退出物業管理區域,并可以向轄區內公安機關請求協助,或者依法向人民法院提起訴訟。

                原物業服務人應當負責維持退出前物業管理區域的正常秩序。

                原物業服務人違反前款規定,給業主造成損失的,應當賠償損失。

                原物業服務人有權向拖欠交接日之前物業服務費的業主依法追討費用,有權依法向業主委員會追討因違法決定造成的損失。

                主管部門應當加強對物業服務人交接工作的監督管理。

                第五十一條 物業管理區域可以在區物業管理主管部門和居(村)民委員會的指導和監督下由業主自行管理。

                業主大會決定自行管理的,應當按照監督和管理分離的原則,制定自行管理方案,對以下事項作出明確規定:

               ?。ㄒ唬┳孕泄芾淼膱绦袡C構;

               ?。ǘ┳孕泄芾淼膬热?、標準等;

               ?。ㄈ┢刚垖I服務機構的方案;

               ?。ㄋ模┪飿I服務費用、物業專項維修資金的管理和使用;

               ?。ㄎ澹┢渌嘘P自行管理的內容。

                電梯、消防、供配電等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備管理,應當委托專業機構進行維修和養護。

                第五十二條 業主、業主委員會和物業服務人之間因物業管理服務發生糾紛的,可以向居(村)民委員會、社區等主管部門申請調解,也可以依法申請仲裁或者向人民法院起訴。

                第三節 老舊小區物業管理服務

                第五十三條 無物業管理的老舊小區由全體業主共同承擔管理責任。

                對配套設施不齊全、環境較差的老舊小區,相關部門應當制定改造規劃和年度實施計劃,完善公共配套設施設備,改善老舊小區的綜合環境。相關部門確定改造內容清單、標準和物業管理支持政策。老舊小區接受政府出資改造的,改造后選擇信用評價好的物業企業對該區域實現物業管理。

                區物業管理主管部門、居(村)民委員會、社區應當引導業主協商確定老舊小區的物業管理模式,指導和協助業主成立業主委員會。通過召開業主大會決定自行管理或委托專業公司管理。

                支持社會資本參與老舊小區綜合整治和物業管理鼓勵物業服務人統一管理在管項目周邊老舊小區,提供綜合或專項物業服務。政策支持物業服務人為老舊小區提供公益性物業服務。

                第五十四條 鼓勵和倡導老舊小區業主繳納物業專項維修資金,建立物業專項維修資金賬戶,籌集物業專項維修資金,并將以下收益劃歸物業專項維修資金:

               ?。ㄒ唬I主共有部分經營收益;

               ?。ǘI主共有停車位(車庫)、占用業主共用部位改建的停車位(車庫)經營收益;

               ?。ㄈI主繳存的物業專項維修資金;

               ?。ㄋ模┥鐣柚Y金,政府扶持資金;

               ?。ㄎ澹┢渌婪ㄈ〉脤儆谌w業主共有的資金。

                第五十五條 鼓勵和支持既有多層住宅增設電梯。既有多層住宅增設電梯應當符合規劃、土地、建設、環境保護、消防管理等法律、法規和技術標準,以及國家、省、市相關規定,并依法辦理相關批準手續。

                區物業管理主管部門、居(村)民委員會應當為業主達成自愿增設電梯提供服務,物業服務人應當為增設電梯提供必要的協助。

                既有多層住宅需要使用共有部分增設電梯的,應當經本幢或者本單元房屋專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決,并經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。

                第四節 物業服務費

                第五十六條 物業服務收費按照有關規定分別實行政府指導價和市場調節價。

                保障性住房及前期物業服務收費實行政府指導價,具體價格由價格主管部門制定。

                其他物業的物業服務收費實行市場調節價。實行市場調節價定價的,應當遵循合理、公開以及質價相符的原則,由建設單位或者業主大會與物業服務人參考物業服務標準、服務規范及其信用評價情況,根據物業服務內容和水平、人力成本、物價成本等因素在物業服務合同中約定。

                第五十七條 物業服務費可以采取包干制或酬金制方式,由業主與物業服務人在物業服務合同中書面約定。

                業主大會對物業服務人有審計要求的,應在物業服務合同中明確約定審計方式、審計費用等內容,物業服務人應當予以配合

                第五十八條 物業服務費標準應當保持相對穩定。物業服務人不得在物業服務履行期限內擅自調整物業服務收費標準。因物價變動、職工最低工資標準調整、物業服務內容及標準調整等原因確需調整的,物業服務人應遵守下列規定:

               ?。ㄒ唬┪袝嫀熓聞账鶎ι弦荒甓任飿I項目經營情況進行審計,將審計報告在物業服務區域內顯著位置公示三十日以上;

               ?。ǘM定收費標準調整方案,調整方案包括擬調整收費標準的范圍和理由,成本變動情況,調整后的收費標準、服務內容和服務標準等事項,將調整方案在物業服務區域內顯著位置公示三十日以上;

               ?。ㄈ┱{整方案應當由業主大會和居(村)民委員會共同決定。

                物業服務人違反前款規定的,不得調整物業服務費標準。物業服務人應當將調整物業服務費標準的事項和結果及時報告區物業管理主管部門和居(村)民委員會。

                物業服務人不得強制或者變相強制收費,不得增加收費項目,重復收取費用,擴大收費范圍。

                物業服務人調整保障性住房及前期物業服務收費的,應當及時向價格主管部門申請備案。

                價格監督管理部門負責對住宅小區前期物業服務和保障性住宅小區物業服務費是否按規定執行政府指導價及明碼標價行為的監督管理;對執行市場調節價的住宅小區物業服務收費要求服務項目和收費標準公示,做到收費合理、質價相符。

                價格管理主管部門應當會同相關部門建立物業服務收費成本調查和物業服務收費糾紛調處機制,對物業服務擅自擴大收費范圍、不按規定明碼標價等問題進行督促整改,指導物業服務人規范收費行為。

                第五十九條 業主應當按照約定按時足額交納物業服務費用。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的,業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業服務費用。

                業主違反物業服務合同約定,逾期不交納物業服務費用及相關費用的,業主大會或者業主委員會應當督促其限期交納:物業服務人應當書面催交,逾期仍不交納的,物業服務人可以向人民法院起訴,或者按照約定申請仲裁。

                物業所有權發生轉移時,業主應當與物業服務人結清物業服務費。

                第六十條 建設單位應當對業主共有部分安裝獨立的水、電等計量器具。共有部分使用的水電費用,全部納入物業服務費用統一收取。既有多層住宅增設電梯的相關費用按照合同約定執行。

                第六十一條 物業服務區域內,屬于已交付區域內的物業,有下列情形的,物業服務費用由建設單位全額交納:

               ?。ㄒ唬┥形闯鍪鄣?;

               ?。ǘ┮呀洺鍪鄣形唇桓督o物業買受人的物業;

               ?。ㄈ┮呀浺婪ń桓稑I主,但建設單位經物業服務人同意,在出售物業時向業主承諾贈送的物業服務費用。

                第六十二條 物業服務合同依法終止后,原物業服務人拒不辦理移交,拒絕退出物業服務區域的,不得請求業主支付物業服務合同終止后的物業服務費;造成業主損失的,應當賠償損失。

                物業服務合同終止后,在業主或者業主大會選聘的新物業服務人或者決定自行管理的業主接管之前,原物業服務人可以繼續配合處理物業服務事項,維持正常的物業管理秩序,并可以請求業主支付該期間的物業服務費。

                第五節 共有物業經營收益

                第六十三條 開發建設單位、物業服務人利用共有物業部分進行經營的,應當符合法律、法規的規定。

                業主大會成立前,利用業主共有部分進行經營的,應當在前期物業服務合同或臨時管理規約中明確約定下列事項:

               ?。ㄒ唬┛梢蚤_展經營的場地范圍;

               ?。ǘ┰陔娞?、樓棟大堂、廣場等公共部位設置廣告的標準及要求;

               ?。ㄈ┎煌愋?、區域的場地有償利用的最低收費標準;

               ?。ㄋ模┕彩找娴呢攧展芾硪?;

               ?。ㄎ澹┫嚓P的合同、會計憑證的建檔保管、公示及查詢辦法;

               ?。┕彩找媸罩闆r的定期公示與審計辦法;

               ?。ㄆ撸赡苡绊憳I主公共利益的經營性活動的禁止性要求;

               ?。ò耍┥鐣嫘曰顒优e辦約定;

               ?。ň牛┢渌杓s定事項。

                臨時管理規約中未明確以上事項的,經營方案由業主共同決定后實施。

                業主大會成立后,物業服務人和業主大會可以對前款所列事項重新約定,并經業主大會同意。利用業主共有部分從事廣告等經營性活動的,還應當經有利害關系的業主同意。

                利用業主共有部分進行經營所得收入扣除合理成本后的收益,歸全體業主共有,并應當單獨列賬或者設立單獨賬戶,或者由業主委員會與物業服務人設立共管賬戶。

                業主大會、業主委員會應當加強對業主共有部分經營收益的監督管理,并可以對其使用情況進行審計。

                公共收益扣除必要的合理支出后應當主要用于補充物業專項維修資金,也可以按照業主大會的決定用于物業管理方面的其他需要。

                第六十四條 車輛停放費用包含“車位(車庫)物業服務費和“車位(車庫)使用費”。車位(車庫)物業服務費應計入車位(車庫)的物業服務收入和成本:車位(車庫)使用費屬于車(車庫)產權人收益。前期物業服務合同、物業服務合同應明確約定“車位(車庫)物業服務費”具體標準或占車輛停放費收入的比例,臨時停車收入的車位物業服務費可以按比例計提。

                屬于業主共有的停車場用于經營的,其經營收益按合同要求扣除車位(車庫)物業服務費后,剩余部分歸業主共有部分收益,屬于全體業主所有。

                非全體業主共有的車位(車庫),由業主按照前期物業服務合同或物業服務合同中約定的標準繳納車位(車庫)服務費。

                保障性住房、老舊住宅小區車輛停放費用于彌補物業服務費用不足的,應在物業服務合同中書面約定,并按物業服務合同要求進行公示。

                第五章 物業的使用與維護

                第一節 物業的使用

                第六十五條 業主、物業使用人對物業的使用與維護,應當遵守法律、法規、臨時管理規約、管理規約的規定及業主大會的決定,安全、合理使用物業。

                業主轉讓或者出租房屋時,應當將物業管理方面的約定告知受讓人或者承租人,并自合同答訂之日起十五日內將轉讓或者出租的情況告知物業服務人,否則產生的費用由業主承擔。

                第六十六條 業主不得改變物業用途和性質。業主確需改變的,應當經業主大會共同決定,并經有利害關系的業主同意。

                管理規約中已經依法約定改變物業用途條件的,應同時明確約定物業服務費等相關費用收取標準及其他相關約定條件。

                第六十七條 業主依法將物業管理區域內業主共有的公共建筑、共用設施改變用途的,應當在辦理有關手續后告知物業服務人。物業服務人確需改變公共建筑和共用設施用途的,應當提請業主大會討論決定同意后,由業主依法辦理有關手續。

                業主應與物業服務人簽訂書面協議,并明確變更后的使用用途、維護費用、管理方案等內容:改變用途后產生經營性收益的,應納入業主共有部分經營收益。

                第二節 物業安全及應急管理

                第六十八條 物業管理區域內禁止下列行為:

               ?。ㄒ唬┥米愿淖兾飿I的規劃用途;

               ?。ǘp壞或者違法變動房屋結構;

               ?。ㄈ┻`法搭建建筑物、構筑物;

               ?。ㄋ模┻`反規定裝飾裝修;

               ?。ㄎ澹p壞或者擅自占用、改建物業共用部位,損壞或者擅自占用、違規使用、移裝共用設施設備;

               ?。┢茐幕蛘呱米愿淖兎课萃庥^;

               ?。ㄆ撸④噹煊糜诰幼?、生產經營;

               ?。ò耍┻`反規定為車輛及車輛電瓶充電,違規停放機動車、非機動車;

               ?。ň牛┐娣乓兹?、易爆、劇毒、放射性物質或者超負重等違反安全規定的物品;

               ?。ㄊ┲圃斐^規定標準的噪音、振動或者影響鄰居采光通風;

               ?。ㄊ唬┻`反垃圾分類管理規定處理垃圾,任意排放污水;

               ?。ㄊ慕ㄖ镏袙仈S物品;

               ?。ㄊ┣终季G地、毀壞綠化和綠化設施;

               ?。ㄊ模┥米詳[攤設點、占道經營;

               ?。ㄊ澹p壞、挪用、停用消防設施設備,占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防通道;

               ?。ㄊ┻`反規定飼養動物;

               ?。ㄊ撸┓?、法規和臨時管理規約、管理規約禁止的其他行為。

                有前款所列行為的,物業服務人,業主委員會應當及時勸阻、制止;勸阻、制止無效的,應當及時報告所在轄區執法部門。業主、物業使用人對侵害自己合法權益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。

                第六十九條 業主、物業使用人應當加強對其所有或者使用的窗戶、陽臺等設施的管理,防止設施、擱置物、懸掛物等脫落、墜落,造成安全事故。在氣象部門發布臺風、暴雨等氣象預警信息后,應及時進行相關檢查,做好防范措施。

                物業服務人應當按照服務要求,認真完成日常巡查,發現存在安全隱患的,應當及時提醒業主、物業使用人采取措施消除安全隱患。業主、物業使用人未采取措施消除安全隱患的,物業服務人應當采取必要的防范措施,并向業主委員會、居(村)民委員會報告。

                第七十條 物業服務人應當執行政府依法實施的應急處置

                措施和其他管理措施,積極配合開展相關工作。物業管理區域內發生安全事故等突發事件時,物業服務人應當采取應急措施,及時向有關主管部門報告,并協助做好救助工作

                物業服務人應制定自然災害、交通事故、消防管理、防搶防盜、衛生防疫等緊急突發事件的應急管理預案,成立救援隊伍,配置各類應急物資,在收到氣象預警、自然災害等信息后,應加強巡查物業共有部分、公共區域,及時向業主轉發預警信息,做好防范措施。定期邀請相關行業主管部門、專業管理部門、業主、物業使用人等進行多方聯合演練,提高應急反應能力,鼓勵物業服務人購買物業管理責任保險,防范經營風險

                第七十一條 區住房城鄉建設、綜合行政執法、城市管理、公安、市場監督、生態環境、衛生健康、自然資源和規劃、應急管理、消防救援等部門和機構依據自身職能,加強物業管理區域內執法聯動,依法查處違法行為,并在物業管理區域內顯著位置公示執法主體相關聯系信息。

                相關信息應納入鹽湖區物業服務企業信用評價體系。

                第三節 停車管理

                第七十二條 物業管理區域內的車位(車庫 ),應當首先滿足本區域業主、物業使用人的需要。

                車位( 車庫 )數量等于或者少于物業管理區域的房屋套數時,每套房屋原則上配套購買或者受贈一個車位(車庫 )。

                經業主大會決定,可以采用先到先停、不固定車位位置等優化停車資源的方式使用公共、共用車位、車庫。

                建設單位委托物業服務人管理的,物業服務人應及時公示、更新車位( 車庫 )出售、附贈或出租情況建設單位或者業主不得將車位(車庫 )出售或者轉讓給本物業管理區域業主以外的其他人。

                第七十三條 物業服務人應當采取措施,對進入住宅物業管理區域的車輛進行嚴格管理。進入物業管理區域的車輛,應當在停車場所有序停放,不得占用疏散通道、消防車通道,不得影響其他車輛和行人的正常通行。

                工程車輛、大中型客貨車輛不得進入住宅物業管理區域內停放。但工程車輛因本物業管理區域建設、設施設備維修確需停放以及業主因搬家等確需臨時停放車輛的除外。

                物業管理區域內發生交通事故報警的,公安機關交通管理部門應當受理。

                對依照本條規定不得進入住宅物業管理區域內停放的車輛或者停放車輛影響其他車輛和行人正常通行的,物業服務人應當予以阻止,或者責令離開。

                第四節 物業保修與維護

                第七十四條 業主、物業使用人、物業服務人、其他單位和個人不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地,損害業主的共同利益。臨時占用、挖掘道路、場地的,施工方應當負責做好防護警示工作,并在約定期限內恢復原狀。

                第七十五條 已交付使用的物業管理區域內業主專有部分以外的水、電、氣等專業經營設施設備發生故障、不能正常使用的,專業經營單位應當及時采取措施,排除故障。

                專業經營單位對專業經營設施設備進行更新、改造、維護和管理,需要進入物業管理區域的,應當事先告知業主委員會或物業服務人,在物業管理區域內公告,并依法辦理相關手續,業主、物業使用人和物業服務人應當予以配合。

                第七十六條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專營服務單位應當按照法律、法規等相關規定承擔物業服務區域內相關管線和設施設備的維修、養護責任。專營服務單位應當服務到物業服務區域內的最終用戶,并向最終用戶收取費用。

                專營服務單位不得強制物業服務人無償代收費用,不得因物業服務人拒絕代收費用而停止向最終用戶提供服務。

                物業服務人接受專營服務單位委托代收費用的,應當簽訂協議,物業服務人根據約定向專營服務單位收取費用。

                物業服務人接受委托代收代交前款費用的,不得向業主收取額外費用; 不得以業主未交付物業服務費用等理由拒絕代收代交并擅自停止、限制向業主供水、供電、供氣、供氣等服務。

                物業服務人退出物業服務區域時已代收但未向專營服務單位繳清的費用,專營服務單位應當向原物業服務人追繳,不得因未繳清費用而停止向用戶提供服務。

                第七十七條 業主、業主大會、業主委員會對其負有維護責任的物業,應當按照有關規定和住宅養護標準,定期維修養護國家規定的建設單位保修期屆滿后,業主共有部分的維修更新和改造責任和費用,有約定的,按照約定承擔;沒有約定或者約定不明確的,按照下列規定劃分:

               ?。ㄒ唬I主專有部分,由業主自行維修;連部位,由相鄰業主共同維修;

               ?。ǘ﹩未狈课菡w共用部位、共用設施設備的維修、更新改造,由該幢房屋的業主按照擁有專有部分面積所占比例承擔;

               ?。ㄈ﹩未狈课萦袃蓚€或者兩個以上單元,單元內共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造,由單元內的業主按照擁有專有部分面積所占比例承擔;涉及兩個或者兩個以上單元共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造,由兩個或者兩個以上單元的業主按照擁有專有部分面積所占比例承擔;

               ?。ㄋ模┪飿I全體共有部分的維修、更新、改造,由全體業主按照擁有專有部分面積所占比例承擔。

                在國家規定的保修期限內,建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍,承擔物業的保修責任。建設單位委托物業服務人保修的,應當與物業服務人另行簽訂委托協議,并向業主公示該委托業務的服務流程、服務要求、服務時限、職責范圍。依照有關規定設立物業專項維修資金的,從中列支。但物業的共有部分屬于人為損壞的,費用應當由責任人承擔。

                物業保修期內發生的維修費用,由建設單位承擔,不得從物業專項維修資金中列支。

                根據物業服務合同約定,應當由物業服務人承擔的維修和養護費用,不得從物業專項維修資金中列支。

                第六章 附 則

                本辦法中有關專業用語:

               ?。ㄒ唬S胁糠?,是指物業管理區域內的房屋(含整幢建筑物 )、車位(車庫)、攤位,以及規劃專屬于特定房屋且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等特定空間。其具有構造上的獨立性,能夠明確區分;具有利用上的獨立性,可以排他使用;能夠登記成為特定業主所有權的客體;

               ?。ǘ┳杂貌课?,是指業主所購房屋內部,由業主自用的臥室、客廳、廚房、衛生間、陽臺、庭園及室內墻面、天花板、地面等部位;

               ?。ㄈ┳杂迷O施設備,是指業主所購房屋內部,由業主自用的門窗、衛生潔具以及通向總管的供水、排水、燃氣管道、電線等設施設備;

               ?。ㄋ模┕灿迷O施設備,是指根據法律、法規和房屋買賣合同由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備,一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

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